一、精裝房驗收注意事項
1、看開發(fa)商是(shi)否具備合(he)同(tong)約定的(de)(de)交房條(tiao)件要(yao)查(cha)看開發(fa)商出(chu)具的(de)(de)兩書(shu)一表(biao)(biao),這是(shi)收房的(de)(de)必(bi)要(yao)條(tiao)件之一具體為《住(zhu)(zhu)宅質量保(bao)證書(shu)》、《住(zhu)(zhu)宅使用(yong)說明書(shu)》和(he)《竣工驗(yan)(yan)收備案表(biao)(biao)》《入(ru)住(zhu)(zhu)計(ji)可證》。(要(yao)求看原(yuan)件)目(mu)前我國的(de)(de)房地(di)產業在(zai)《住(zhu)(zhu)宅質量保(bao)證書(shu)》和(he)《住(zhu)(zhu)宅使用(yong)說明書(shu)》上已形成大體統一的(de)(de)趨勢,問題(ti)比較少;問題(ti)比較多的(de)(de)主(zhu)要(yao)是(shi)《竣工驗(yan)(yan)收備案表(biao)(biao)》。
按(an)照國家有(you)(you)關規定,《竣工(gong)驗備(bei)案(an)(an)(an)表》上(shang)的每(mei)一項都必(bi)須報主(zhu)管部門備(bei)案(an)(an)(an)。不能只(zhi)(zhi)看開發商有(you)(you)沒(mei)(mei)有(you)(you)這張表,同時(shi)一定要仔細察看各分項有(you)(you)沒(mei)(mei)有(you)(you)都備(bei)案(an)(an)(an),例(li)如消防設施(shi)等。《竣工(gong)驗收備(bei)案(an)(an)(an)表》對房地產商有(you)(you)著嚴格(ge)的約束作用,只(zhi)(zhi)要送交(jiao)主(zhu)管部門備(bei)案(an)(an)(an)后(hou),發展商就(jiu)必(bi)須對樓盤終生負(fu)責(ze),出了問題(ti)(ti),如果是開發商的過失,可以(yi)追究其責(ze)任(ren)。如果都沒(mei)(mei)有(you)(you)問題(ti)(ti),可進(jin)行下一步,任(ren)何一項有(you)(you)問題(ti)(ti),建(jian)議(yi)不要進(jin)行收房。
2、要求無(wu)條件看房
當您做完(wan)第一步(bu)時(shi),想要進行看房(fang)(fang)(fang)時(shi),很多開發(fa)(fa)商總是要求業(ye)主(zhu)先補齊房(fang)(fang)(fang)款(如(ru)果面積(ji)漲水)、繳納(na)公共(gong)維修基金(房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)總額的(de)(de)2%)、繳納(na)一年(nian)的(de)(de)物(wu)業(ye)管理費等(deng)(deng)費用(yong),然(ran)后方可以辦理入住(zhu)手續,領(ling)取房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)鑰匙(chi)和相關資料(liao),然(ran)后才能(neng)驗(yan)收房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu),如(ru)果房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)有問(wen)題(ti)交物(wu)業(ye)慢慢維修。無論是依據法律的(de)(de)規(gui)定(ding)和大部分(fen)購房(fang)(fang)(fang)合同(tong)的(de)(de)約(yue)定(ding),繳納(na)公共(gong)維修基金、契稅等(deng)(deng)費用(yong)均不能(neng)作(zuo)為開發(fa)(fa)商交付(fu)(fu)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)前提。在(zai)交付(fu)(fu)以前,業(ye)主(zhu)有權先驗(yan)收房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu),發(fa)(fa)現有質量問(wen)題(ti),開發(fa)(fa)商應限期維修,由此導致業(ye)主(zhu)逾期入住(zhu)的(de)(de),開發(fa)(fa)商應承擔違約(yue)責任。
收房(fang)以(yi)繳(jiao)納(na)各項不應(ying)繳(jiao)納(na)的費用(公共維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)基金(jin)和、產(chan)權(quan)代(dai)辦(ban)費、物業費等費用)為前(qian)提,開(kai)發(fa)商(shang)單方(fang)為業主收房(fang)設置了義務。而依據法律規定契(qi)稅、公共維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)基金(jin)業主必須在辦(ban)理(li)產(chan)權(quan)證書時(shi)向稅務部門和小區(qu)辦(ban)繳(jiao)納(na),至于產(chan)權(quan)代(dai)辦(ban)費,業主完全有(you)權(quan)選擇自行辦(ban)理(li)產(chan)權(quan)證,開(kai)發(fa)商(shang)無權(quan)強行向業主收取該筆(bi)費用。
因此(ci),開(kai)發(fa)商(shang)(shang)無權在入住(zhu)時向(xiang)業(ye)主收(shou)取(qu)(qu)契稅、公共維修基(ji)金(jin)和產權代(dai)辦費等(deng)超出(chu)法律規(gui)定之外的(de)費用(yong),否(fou)則(ze)業(ye)主有(you)權拒(ju)絕(jue)交(jiao)納(na),開(kai)發(fa)商(shang)(shang)以此(ci)為(wei)由拒(ju)絕(jue)向(xiang)業(ye)主交(jiao)付房(fang)屋(wu)的(de),由此(ci)引發(fa)的(de)延期交(jiao)房(fang)等(deng)法律責任應由開(kai)發(fa)商(shang)(shang)承擔。如果開(kai)發(fa)商(shang)(shang)表示他是代(dai)為(wei)收(shou)取(qu)(qu)公共維修基(ji)金(jin),則(ze)應該出(chu)具征(zheng)收(shou)單(dan)位的(de)委(wei)托授權書(原件),即使(shi)是房(fang)管局收(shou)取(qu)(qu)維修基(ji)金(jin)時,也須向(xiang)購房(fang)者出(chu)具合(he)肥(fei)(fei)市(shi)財政局統(tong)一監制的(de)合(he)肥(fei)(fei)市(shi)住(zhu)宅維修基(ji)金(jin)專用(yong)發(fa)票。
這(zhe)時(shi)候(hou)很多開(kai)發(fa)商(shang)會(hui)說面(mian)積漲(zhang)(zhang)了(le),要(yao)(yao)求(qiu)補交房款(kuan),此時(shi)漲(zhang)(zhang)得多是(shi)公(gong)攤面(mian)積,(不(bu)(bu)管漲(zhang)(zhang)與(yu)不(bu)(bu)漲(zhang)(zhang))都要(yao)(yao)要(yao)(yao)求(qiu)開(kai)發(fa)商(shang)出(chu)具《實測面(mian)積表》。如果有(you),記(ji)下,準(zhun)備進行(xing)下一(yi)步(bu)。(此時(shi)不(bu)(bu)能交任何錢,原因(yin)上(shang)已(yi)說明)如果沒有(you),應讓開(kai)發(fa)商(shang)限時(shi)提(ti)供,且不(bu)(bu)能收房。
3、對照合同(tong)驗收(shou)房(fang)屋質量(包括要(yao)約(yue)合同(tong)內(nei)容(rong),也就是樓書和(he)先期(qi)開(kai)發(fa)商(shang)進行廣告宣傳書和(he)沙盤)請仔細審察目前(qian)新(xin)西茗閣(ge)發(fa)現(xian)的(de)一些情況如(ru)下:各房(fang)型都(dou)有(you)窗(chuang)戶(hu)內(nei)伸(shen)的(de)情況,例(li)如(ru)76平(ping)米(mi)的(de)客廳窗(chuang)戶(hu)等,內(nei)伸(shen)的(de)柱子(zi)用途不清。減(jian)少了使(shi)用面積,影響了某些方面的(de)使(shi)用功能,類似以上(shang)情況,根據本條(tiao)規則可(ke)要(yao)求開(kai)發(fa)商(shang)賠(pei)償!綠化,在期(qi)房(fang)中(zhong),廣告樓書,宣傳彩頁,沙盤可(ke)做為要(yao)約(yue)合同(tong)。在本項(xiang)目的(de)要(yao)約(yue)合同(tong)中(zhong)所顯示的(de)綠化帶如(ru)果和(he)交房(fang)時不一或(huo)者(zhe)完(wan)全沒(mei)有(you)綠化。開(kai)發(fa)商(shang)不給出合理的(de)書面解(jie)釋和(he)賠(pei)償,建議(yi)不要(yao)收(shou)房(fang),否則您有(you)可(ke)能一輩子(zi)住在鴿子(zi)籠里了。
二、精裝修房驗房項目
1、墻、地面(mian)的基層(ceng)處理(廚、衛間的防水(shui),及高檔材質的使用);
2、材料進場驗收(shou)(shou)并做驗收(shou)(shou)標記(合同約定的品(pin)牌、質量、數量、環保指(zhi)標);
3、木器(qi)驗(yan)收:分基礎、面層、收口、油漆、保護等;
4、電(dian)路驗收:材料、護套、工藝、標準、持(chi)證、分線分色、間距、插座接(jie)線是(shi)否正確等(deng);
5、廚房、衛(wei)生間驗收:按時間、標準、樓下頂部(bu)觀(guan)察是否有(you)水漬(zi)等(deng);
6、墻、地(di)磚(zhuan)驗收:工藝、平整度(du)(du)、空(kong)鼓率(lv)、間隙(xi)、地(di)面坡度(du)(du)、色差等;
7、水路(lu)驗收:管(guan)質、管(guan)件(jian)、工藝、固定、連接(jie)、表面處理、管(guan)道壓力試驗等(deng);
8、門窗驗收:方(fang)正、間隙、滑(hua)道(dao)、合(he)頁(ye)、密(mi)封、靈活(huo)度、表(biao)面、安裝固定點等;
9、木地(di)板(ban)驗收:工藝(yi)、基層、平整、間(jian)隙(xi)、色差、面(mian)漆(qi)、腳(jiao)感、膨脹率等;
10、吊頂驗(yan)收:表面平整、固定(ding)穩(wen)定(ding)、龍(long)骨防(fang)腐防(fang)火處理(li)、結構合理(li)、工(gong)藝規(gui)范等;
11、油飾涂料驗(yan)收:基層、工藝、手感、光澤、平整、色差等;
12、其他(ta)項目(mu)驗收:根據具體施工工藝要求并符合裝飾(shi)合同(tong)規(gui)定的標準。
三、精裝房相對毛坯房驗收的項目比較多,驗收的主要內容是施工工藝的問題,大家要注意一下幾點:
1、收(shou)(shou)房前,業主可(ke)以(yi)收(shou)(shou)集一(yi)些關于收(shou)(shou)房內容(rong)的資料(liao),以(yi)便(bian)收(shou)(shou)房時目標明確,或者可(ke)以(yi)到(dao)提前交房的業主那邊一(yi)起參與(yu)交房,學習一(yi)些基本常識。
2、業主可以準備一些基本(ben)的工(gong)具,如:25g響鼓錘、卷尺、垂球、記號筆(bi)、水桶、電筆(bi)。
3、去物業處應(ying)首先查(cha)看房屋的兩書一表(biao),即(ji)《住(zhu)宅質量保(bao)證書》、《住(zhu)宅使用(yong)說明書》及(ji)《竣(jun)工驗(yan)收備案表(biao)》。
4、門窗的(de)檢查
窗(chuang)戶的(de)外側要看是(shi)否有滴水(shui)沿,窗(chuang)框(kuang)與(yu)墻交(jiao)界處的(de)密封防水(shui)膠是(shi)否飽滿、完整(zheng),以(yi)(yi)防止(zhi)雨水(shui)滲透墻體;重復打開或關閉(bi)門窗(chuang)及各部件(jian)檢(jian)查(cha)是(shi)否能正常使用;檢(jian)查(cha)門窗(chuang)表面是(shi)否有損壞情況;檢(jian)查(cha)玻(bo)璃膠是(shi)否完整(zheng)、飽滿;門窗(chuang)的(de)垂直度大家(jia)可以(yi)(yi)用垂球來檢(jian)測。
5、水電的檢查
電的檢(jian)(jian)(jian)(jian)查(cha)(cha),可(ke)(ke)以(yi)打開所用(yong)用(yong)電開關檢(jian)(jian)(jian)(jian)查(cha)(cha)是否正(zheng)常(chang)通(tong)電,插座(zuo)(zuo)的檢(jian)(jian)(jian)(jian)查(cha)(cha),大家(jia)可(ke)(ke)以(yi)拿(na)個(ge)排插座(zuo)(zuo)來檢(jian)(jian)(jian)(jian)查(cha)(cha),看指示燈工作(zuo)情況判斷正(zheng)常(chang)情況;電線的直徑(jing),可(ke)(ke)以(yi)拆除幾個(ge)插座(zuo)(zuo),檢(jian)(jian)(jian)(jian)查(cha)(cha)電線質量(liang)。
水(shui)的檢(jian)查,打開(kai)所有用水(shui)設(she)備,來回開(kai)關(guan)幾次檢(jian)查完整性(xing)和(he)使(shi)用性(xing),蓄(xu)水(shui)盆應先蓄(xu)水(shui),然(ran)(ran)后檢(jian)查管(guan)道連接處的漏水(shui)情況,然(ran)(ran)后在(zai)放水(shui)檢(jian)查管(guan)道通暢及(ji)漏水(shui)問題。
6、瓷磚空鼓的檢查
用響鼓(gu)錘在瓷磚表面(mian)(mian)來回滑(hua)動,判斷其(qi)聲音情況,聲音呈(cheng)粗大(da)音、伴有空(kong)(kong)空(kong)(kong)的感(gan)覺,空(kong)(kong)鼓(gu)面(mian)(mian)積(ji)超過15x15cm應(ying)用幾(ji)號筆標記(ji)出(chu)來。
7、裝飾材料的檢查
裝(zhuang)飾材(cai)料(liao)的(de)檢(jian)查主要(yao)是(shi)檢(jian)查其(qi)材(cai)料(liao)施(shi)工(gong)的(de)平整度、垂(chui)直度、施(shi)工(gong)工(gong)藝(yi)、油漆(qi)涂刷(shua)質量,8、層(ceng)高(gao)(gao)的(de)檢(jian)查層(ceng)高(gao)(gao)現場只(zhi)能測(ce)量方法是(shi)室(shi)內空(kong)間(jian)高(gao)(gao)度+樓(lou)板厚度+抹(mo)(mo)灰(hui)層(ceng)厚度=層(ceng)高(gao)(gao),室(shi)內空(kong)間(jian)高(gao)(gao)度可以(yi)用尺(chi)子直接丈量,丈量時不要(yao)選(xuan)擇(ze)角落(luo)應選(xuan)擇(ze)中(zhong)間(jian)位置(zhi)測(ce)量,抹(mo)(mo)灰(hui)層(ceng)厚度國(guo)家規定為(wei)(wei)5cm,樓(lou)板厚度可以(yi)直接咨詢物業或地產商,通常設計為(wei)(wei):0.10~0.16m之(zhi)間(jian),幾個數(shu)值(zhi)相加(jia)即為(wei)(wei)實際層(ceng)高(gao)(gao)。
9、安全隱患的檢查
安全隱患主(zhu)(zhu)要(yao)是檢(jian)查(cha)護(hu)(hu)欄(lan)的(de)(de)(de)(de)安裝情況(kuang),鐵藝(yi)型(xing)的(de)(de)(de)(de)護(hu)(hu)欄(lan)主(zhu)(zhu)要(yao)檢(jian)查(cha)各個(ge)(ge)焊接點的(de)(de)(de)(de)焊接情況(kuang)和除(chu)銹(xiu)、防銹(xiu)情況(kuang);玻璃型(xing)主(zhu)(zhu)要(yao)檢(jian)查(cha)各個(ge)(ge)固(gu)定(ding)點固(gu)定(ding)情況(kuang),玻璃缺陷(xian)的(de)(de)(de)(de)查(cha)看;檢(jian)查(cha)各個(ge)(ge)護(hu)(hu)欄(lan)的(de)(de)(de)(de)高(gao)(gao)度和間距(ju),高(gao)(gao)層護(hu)(hu)欄(lan)高(gao)(gao)度不(bu)低(di)(di)于(yu)1.1米,多層不(bu)低(di)(di)于(yu)1.05米,護(hu)(hu)欄(lan)間距(ju)不(bu)大于(yu)0.11米。
10、排水(shui)系統的檢查
四、裝一網特別提醒
1、只(zhi)要(yao)(yao)發現(xian)問題,不(bu)管大小,都要(yao)(yao)在相關文件或表格中記(ji)(ji)錄下來;如果樓(lou)盤根(gen)本就沒有準(zhun)備(bei)驗收登記(ji)(ji)表,則(ze)應自備(bei)紙筆,一(yi)一(yi)記(ji)(ji)錄。
2、物業(ye)(ye)公司的(de)行(xing)為代表不(bu)了開發商(shang)(除非有明確書面授(shou)權),因(yin)此不(bu)要(yao)就房(fang)屋(wu)質量的(de)問題與(yu)物業(ye)(ye)公司簽(qian)署文件。
3、驗收房(fang)屋發現問題(ti)時(shi),一(yi)定要(yao)開發商蓋章確認,約定處理方案。
4、如果開發(fa)(fa)商拒絕蓋章確認房(fang)(fang)屋存在的(de)問題(ti),一定要取得證(zheng)據,證(zheng)明不(bu)是買(mai)房(fang)(fang)人不(bu)按時收房(fang)(fang),而(er)是開發(fa)(fa)商擬交付房(fang)(fang)屋不(bu)符合(he)合(he)同的(de)約定或(huo)法定條(tiao)件。